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相続した物件の売却ならサステナリビングへ
相続した物件の売却ならサステナリビングにお任せください。当社では不動産相続の手順や争続を防ぐコツを熟知しており、有効なアドバイスが可能です。放っておくと危険な空き家や、高額な解体が必要と思われる住宅、そして瑕疵物件（事故物件）に至るまで、当社にご相談いただければ最適解の売却方法・活用方法がわかります。
Flow
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相続手続きの流れ
相続手続きの流れをわかりやすく解説します。つらい時期ではありますが、期限が設けられていることも多いため、家族・親族と協力しながら手続きを進めましょう。
全体のスケジュール
被相続人が亡くなってから不動産売却を行うまでの流れを解説します。
- 死亡届の提出
死亡届の提出は、被相続人が亡くなってから7日以内に市区町村役場で行います。火葬には火葬許可証が必要なので、死亡届の提出を合わせて取得しましょう。また、被相続人が世帯主だった場合は、世帯主変更届の提出も必要です。 - 年金の受給停止手続き
被相続人が年金を受け取っていた場合は受給停止手続きが必要です。国民年金は亡くなってから14日以内に市区町村役場、厚生年金は10日以内に社会保険事務所でそれぞれ手続きをします。不正受給を疑われないように早めに手続きしましょう。
- 健康保険・介護保険資格の手続き
国民健康保険、後期高齢者医療保険、介護保険など各種保険の資格喪失届を提出する必要があります。すべて市区町村の役場で受け付けており、亡くなってから14日以内の提出が必要です。 - その他の契約を解除する
電気・ガス・水道などの公共料金、固定電話や携帯電話、インターネットサービス、クレジットカードなどを解約します。公共料金や固定電話、インターネットなどを引き続き利用する場合は名義変更が必要です。また、運転免許証やパスポートも返納しましょう。
- 遺言書の有無を確認し、相続人と相続財産を調べる
遺言書が見つかった場合、検認手続きを行って有効性を確認しましょう。その後は財産の内容や相続人を確定させる手続きを行います。不動産や預貯金のほかには、株式など有価証券の確認も必要です。相続人は戸籍などをたどって調べます。 - 所得税の順確定申告
被相続人が自営業者、もしくは賃貸経営を行っていた場合は、代理人による準確定申告が必要です。相続人のうちの誰か1人で構わないので、代表者を決めたうえで、相続開始から4ヶ月以内に行いましょう。
- 遺産分割
相続人同士で話し合いを行い、どの不動産を誰が引き継ぐのかを決めて、合意できた場合は遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の効力を発揮させるためには、相続人全員の押印が必要です。合意に至らない場合、調停・裁判を行わなければなりません。 - 財産の名義変更と相続税等の申告
不動産をはじめとする財産の名義変更を、それぞれの財産を受け取った人が個々で行います。相続税や譲渡所得税がかかる可能性があるため、念のため税理士に相談しながら手続きを行うとよいでしょう。
死後1年以内に申請が必要な手続き
被相続人が亡くなって1年が経過すると、遺留分侵害請求を行えなくなるため要注意です。遺留分減殺請求とは、特定の相続人が過剰に遺産を受け取っている場合や、法定相続人が基準に満たない遺産しか受け取れなかった場合に調整を行う制度です。遺言書が残っていたとしても、法定相続人には法定相続分の遺産を相続する権利があります。
Trouble
相続が「争続」に…
実際にあった事例と対処法
遺産相続が「争続」になるケースはしばしば見られます。実際にあった事例をご紹介するので、万が一に備えて対処法を確認しておきましょう。
ケース①取り分を巡って他の相続人からクレームを受けた
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長男と次男に遺産相続の権利を得ましたが、遺言書には不動産を長男が相続するように記載されていました。次男はこれに納得がいかず、反対に長男は「職場から遠い」「すでにマイホームを購入している」などの事情から相続に固執していません。
この場合は長男が次男に対して相続分譲渡を行うとよいでしょう。相続分譲渡を行うことで、法定相続分の一部もしくは全部を別の相続人に譲渡できます。これにより不動産は次男の手にわたり、トラブルを防ぐことができました。
ケース②被相続人が相続登記をしていない不動産を相続した
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祖父の代から受け継いできた不動産があります。父が亡くなり、長男が不動産を相続することになりましたが、相続登記を行おうとすると名義人が祖父のままでした。法的に見て父の相続がない状態で、祖父の不動産を相続できるのでしょうか。
結論としてそのままでは不動産を相続できません。この場合は祖父の相続人を再調査し、遺産分割協議の内容を確認する必要があります。こういったトラブルは全国で頻発しており、これを防ぐ目的で令和6年10月以降は相続登記が義務化される見込みです。
ケース③家族信託の資産継承順に問題があった
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家族信託における不動産の資産継承で、1番手に三男が指定されていたケースです。三男には借金があり、配偶者と長男・次男はいずれも三男が勝手に不動産を売却しないか不安を覚えています。
このケースでは、家族信託契約の条項を工夫すると効果的です。「売買」の項目を除外することで、継承予定者の一存では不動産を売買できないようにコントロールできます。
ケース④不動産評価額の考え方に相違がある
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長男と長女に不動産相続の権利が発生し、長男は代償分割で不動産の取得を希望しています。長女もこれに合意していますが、不動産評価額の考え方に相違があり、代償金で合意できません。
このケースでは長男・長女がそろって納得できる不動産評価額を算出する必要があります。地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談し、公平な評価額を算出してもらうことで、妥当性のある代償金がわかるでしょう。
Neglect
空き家の放置は危険！
その理由と有効な対策
空き家を放置するのは危険です。以下のような事例は実際に見られるため、できるだけ早く売却するなどして対策しましょう。
特定空き家に指定され
固定資産税が6倍になった
空き家を放置した結果、行政から特定空き家に指定されたケースです。特定空き家には、固定資産税における住宅用地の特例が適用されません。これまでの減税措置が解除され、翌年からは6倍の固定資産税がかかることになりました。
建物が倒壊して
解体が必要になった
空き家を放置している間に劣化が進み、大型台風の襲来によって倒壊してしまいました。敷地内には瓦礫が散乱しており、二次被害を招く恐れもあります。結果的に高額な費用を支払って解体する必要が生じ、「それならば早めに建物ごと売却しておけばよかった」と後悔するケースです。似たケースでは、空き家が不法投棄の現場になり、土地所有者に処理費用が請求されるといった事例も認められます。
不審者や動物が
空き家に住みついた
明らかに空き家であることがわかる状態のまま放置した結果、不審者が住みついたり、犯罪者のアジトにされたりするケースもあります。同様に近隣に住んでいる動物が住みつき、自宅内を荒らされるケースも珍しくありません。住みついた不審者が住宅内で亡くなった場合、瑕疵物件として扱われることにもなります。
その空き家、
譲渡所得の3,000万円が
特別控除されるかもしれません
空き家は放置するとさまざまなトラブルに発展しがちです。2023年12月31日までは特例措置が適用され、空き家の売却で得た譲渡所得のうち3,000万円が特別控除される可能性があるため、この機に売却を検討しましょう。
特別控除を受ける条件は、空き家を相続して取り壊しもしくは耐震リフォームを行い、不動産を譲渡することです。先述したようなトラブルが表面化する前に、特別控除を活かしてお得に不動産売却することをおすすめします。
Dismantling
解体費用が
高すぎる場合
空き家の解体費用が高すぎて、更地にすることや売却を諦めてしまう人もいます。解体費用の相場をご紹介するので、解体すべきか悩んだときはサステナリビングにご相談ください。
解体費用の相場とは
解体費用の相場は建物の構造によって以下のように異なります。
| 構造 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
|---|---|---|---|
| 坪単価 | 3.0～6.5万円 | 3.5～7.0万円 | 3.5～8.0万円 |
仮に50坪の木造住宅を解体する場合は、目安として150～325万円ほどの解体費用がかかると考えましょう。
解体するべきか迷ったらサステナリビングにご相談ください
解体にかかる費用が高すぎて困っているならば、ぜひサステナリビングにご相談ください。当社でも解体をおすすめすることがありますが、お客さまのご事情・ご希望を第一に考え、解体なしで不動産売却を実現させられる可能性があります。
見栄えが悪い、建付けが悪いといった理由で建物が魅力を損なっている場合は、リフォーム・リノベーションで状況を一変させられるかもしれません。状態によっては最小限のお手入れで、もしくはそのままでも売却できる可能性があり、そうなれば解体するよりもお得です。
Exercise
売却と土地活用は
どちらを選ぶべきか
土地は売却して手放すだけでなく、保有したまま土地活用する手もあります。具体的な土地活用の方法をまとめました。
| 活用方法 | 特徴とメリット |
|---|---|
| 事業用定期借地 | 事業用として10年～50年間に限定して貸し出す |
| 借地 | 利用期間を区切らずに土地を貸し出して、地代や売上金の一部を徴収する |
| 介護施設 | 介護施設を建設し、運営会社に貸し出して賃料を得る |
| 駐車場 | 月極駐車場もしくはコインパーキングを経営する |
| 駐輪場 | 自転車やバイク置き場を整備して経営する |
| 洗車場 | 自動車の洗車場を経営する |
| コインランドリー | 特に単身者が多い地域で売り上げに期待でき、人件費をかけずに24時間運営できる |
| トランクルーム | 洋服や雑貨などの収納スペースを |
| 貸倉庫 | トランクルームを拡大させたようなスペースで、居住用として貸し出される |
| 資材置き場 | 建材資材などの置き場として貸し出す |
| 貸広告 | 道路や電車から見える場所に広告スペースを設置する |
| 自動販売機設置 | 清涼飲料水やお菓子などの自動販売機を設置して運営する |
| 太陽光発電 | 太陽光発電装置を設置して発電を行い、売電する |
| 貸イベント会場 | 花見会場などの貸イベント会場として貸し出す |
| 土地信託 | 信託銀行に土地を預け、運用益を得る |
どの方法が適しているかは、土地の立地条件や広さによって変わります。どの方法が最適なのか知りたい場合は、まずサステナリビングにご相談ください。お客さまの土地の状態を確認し、売却と土地活用のどちらがよいのかという点も考慮しながら、お客さまにとって最もお得な活用方法をご提案します。
| 活用ではなく、思い切って売却してみる |
|---|
訳あり物件を相続して
悩んでいる方へ
訳あり物件を相続して悩んでいる方も多いでしょう。「親族が借金を苦に自宅で亡くなった」といったケースは残念なことに後を絶ちません。凄惨な事件現場になったり、孤独死が発生したりした訳あり物件の相続は日本全国で行われています。
訳あり物件と聞いただけで敬遠する不動産会社もありますが、サステナリビングは違います。あらゆる物件を有効活用する方法を知っているからこそ、訳あり物件も喜んでお取り扱い可能です。訳あり物件を相続して悩んでいるならば、ぜひサステナリビングにご相談ください。つらいお気持ちに寄り添い、必ずやお力になります。