売りにくい不動産の売却｜地域密着！愛知県・三重県北部の不動産売却サポート

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売りにくい土地の種類

売りにくい土地の種類は主に3つあります。それぞれどのような土地で、なぜ売りにくいのかをわかりやすく解説しましょう。

借地・底地

売りにくい土地として第一に挙げられるのが借地・底地です。この2つは混同されることも多いのですが、実際には以下のような違いがあります。

借地	他人から借りている土地のこと。「借地権」を活かすことで、他人の土地の上に自分の建物を建てられる。
底地	他人に貸している土地のこと。底地の所有者は「地主」と呼ばれ、土地を貸すことで地代（賃料）を受け取れる。

借地と底地には、客観的に見れば違いはありません。借りる人から見れば「借地」、貸す人から見れば「底地」と呼び方が変わるだけです。借地・底地の上に建つ物件は、土地と建物のオーナーが別々の状態であり、このような物件のことを「借地権付き物件」と呼びます。

借地権付き物件は売却しにくい物件と言わざるを得ません。土地の保有権を持っていないため、売却時に住宅ローンを適用できず、現金一括購入が可能な買主さまを見つける必要があるためです。

また、借地権付き物件を購入した人は地主に地代を支払わなければなりませんし、建築・増築・改築の際は地主の許可を得なければなりません。土地や建物を自由に取り扱えないため、積極的に購入しようとする人が見つかりにくいのです。

借地と底地の違い

権利の所有者

借地	建物の所有者が土地を借りている。
底地	土地の所有者が土地を貸している。

 

収入

借地	建物所有者が地代を支払う。
底地	土地所有者が地代を受け取る。

 

権利関係

借地	土地を借りているので、建物の所有権は借地権者にある。
底地	土地を貸しているので、土地の所有権は地主にあるが、使用権は借地権者にある。

売却時に注意すべきことやトラブル例

借地権付き物件の売却時に注意すべきことは次のとおりです。

地主が柔軟に応じてくれるタイプの人ならばスムーズですが、場合によっては売却の許可を得られないことがあります。そのようなケースでは地主に承諾料を支払ったり、裁判に持ち込んだりして売却の許可を得ている人もいるのです。

このような事情があるため、多くの不動産会社は借地権付き物件の取り扱いを避けようとします。

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売りにくい物件の種類

売りにくい物件は瑕疵物件（事故物件）と再建築不可物件です。本項目では、放置すると危険な理由なども交えながら売りにくい物件について解説します。

瑕疵物件（事故物件）と再建築不可物件

瑕疵物件（事故物件）と再建築不可物件の概要は以下のとおりです。

瑕疵物件	心理的・物理的・法的・環境的な瑕疵があること。事故物件のこと。
再建築不可物件	現在の家を解体して更地にした後は家を建てられない土地のこと。

「住人が借金を苦に亡くなってしまった」「孤独死が発生してしまった」「重大な事件現場になってしまった」といった住宅が瑕疵物件です。世間的には事故物件と呼ばれ、敬遠する人が多いため売却しにくくなります。

再建築不可物件は将来的に資産価値が激減する可能性が高く、売買が活性化しません。建物はいずれ老朽化し、取り壊しが必要になります。しかし再建築不可物件は建て直しが禁じられるため、今の家を改築・修繕して住み続けるか、何らかの事情で解体した場合は住宅以外の土地として利用するしかありません。

再建築不可物件を放置するリスク

再建築不可物件を空き家のまま放置すると、特定空き家に指定される可能性があります。特定空き家には固定資産税の現在措置が適用されず、最大で6倍の固定資産税が課税されるため注意しましょう。

その他にも、空き家を放置すると「建物が劣化して倒壊する」「不審者が住みつく」「ゴミを不法投棄される」といったトラブルに巻き込まれやすくなります。売りにくいからと言って再建築不可物件を放置せず、売却の道を探ることがおすすめです。

売却時の注意事項やトラブル例

瑕疵物件を売却する際の注意点は次のとおりです。

瑕疵があることを隠して売却した場合、買主さまから瑕疵担保責任を問われて損害賠償請求を起こされることもあります。資産価値の低下は避けられませんが、瑕疵の有無や内容は必ず不動産会社に伝えましょう。

再建築不可物件の売却時に注意すべきなのは以下の2点です。

再建築不可物件は1度更地にすると2度と住宅を建築できません。建物がどれだけ老朽化していたとしても取り壊さず、そのままの状態で売却しましょう。